Kjøp av eiendom på Kreta og i Hellas
Etterspørselen etter eiendom fra nordmenn var noenlunde stabil i hele perioden, men de store kjøpegruppene har uteble.
I 2017 skjedde det en merkbar endring, de store kjøpegruppene er tilbake på markedet og eiendommer på Kreta er mer etterspurt enn på flere år. Dette skjer samtidig med det ikke skjer noe nybygging i stor skala, men mange mindre byggfirma har nå igjen mange oppdrag i forbindelse med nybygging. Britiske Pund nå er ikke så sterk som tidligere, og det er også mye usikkerhet rundt Brexit. Engelskmenn er den største "ex-pat" gruppen her, de som eier flest eiendommer. Derfor er de også sterkt representert som selgere, og med et svakere pund er det også god økonomi i det.
De siste årene har regjeringen i Hellas gjennomført flere lovendringer som gjør det både enklere og ikke minst tryggere å kjøpe en eiendom.
Egen feriebolig på Kreta er en drøm for mange. Kanskje også et sted å tilbringe store deler av året, eller resten av livet.
Svært mange nordmenn har valgt å kjøpe eiendom på vår vakre øy, og flere kommer år for år.
For informasjon om eiendommer for salg og til leie, via Norsk megler bosatt på Kreta, se gjerne på Dreamcatchers eller Eiendommer for salg på Kreta.
Eiendomsmarkedet på Kreta, som i så mange sør-europeiske land, har gjennomgått en drastisk endring siden toppårene 2003-2007. Prisene på brukte boliger ble kraftig redusert, og nybygg stoppet opp.
Kjører en rundt på Kreta vil en se mange halvferdige bygg, klargjorte tomteområder og eiendommer som forfaller.
En av de viktigste endringene er at alle eiendommer der hjemmelen overføres til ny eier må legaliseres. Dette gjelder både ved salg, arv og gave. Overføres eiendomsretten på en eiendom må eiendommen legaliseres.
Kort fortalt betyr dette at det utstedes et datert sertifikat på at eiendommen på et gitt tidspunkt (overførselstidspunktet) er fullstendig lovlig på alle måter, og ikke minst at alle skatter og avgifter er betalt.
Dette er en svært viktig forbedring, da det gjør at den nye hjemmelsinnehaveren ikke plutselig kan få en stor regning på f.eks ulovlige tilbygg/utbedringer som er foretatt av en tidligere eier.
Som ved alle lovendringer er det alltid noen som blir sittende med «Svarteper», og det er i dette tilfelle selgerene som i enkelte tilfeller må betale €40000 - €50000 i forbindelse med legaliseringsprosessen spesielt dersom ikke alle skatter og avgifter er betalt ved utbyggingen av eiendommen.
Det er mange ulikheter i gjennomføringen av et kjøp av eiendom i Hellas i forhold til i Norge. Norge er på så mange måter et spesielt land, der vi er vant med lover og regler som faktisk fraviker fra de aller fleste andre land.
Om en vurderer å kjøpe eiendom her på Kreta er gjerne det første en gjør som nordmann å ta en titt på finn.no. Flere eiendomsmeglere, både med base her på Kreta og i Norge, bruker finn.no som annonsested mot nordmenn.
I Norge er det kun èn eiendomsmegler som selger en bestemt eiendom. Slik er det ikke i Hellas.
Her selger «alle alt», med noen få unntak. Det er derfor mer opp til kjøper å velge en eiendomsmegler, noe som selvfølgelig kan være vanskelig i seg selv. Det kan iallefall være greit å vite, at om en finner en eiendom til salgs hos en megler, men helst vil handle med en annen, så er det skjelden noe problem.
Eiendomsmegleren vil sende en god del forslag basert på de ønsker en potensiell kjøper har. Det kan til tider være svært overveldende å få oversikt over når en sitter i Norge. Det er viktig å stille spørsmål slik at en får et bedre grunnlag for å vurdere de forskjellige opp mot hverandre. Det er ingenting i veien for å stille krav på dette området. Nordmenn er kanskje litt «tilbakeholdne», men om en ønsker f.eks flere bilder av en eiendom, be om det. Spesiell info, kanskje om naboer og annet, spør. Kjøperene er i fokus her på Kreta, og det er viktig å huske på selv om en bor i Norge og eiendomsmarkedet er helt annerledes.
Det er også viktig å bruke god tid på dette når en sitter hjemme i Norge. En må se de forskjellige eiendommene for å virkelig kunne vurdere alt, men viktig informasjon, både generell og detaljert, er bedre å få på e-post når en sitter hjemme avslappet i godstolen.
Når en så kommer til Kreta er det å se på eiendommene det viktigste. Eiendomsmegleren vil da ha lagt opp til en gjennomgang av eiendommer, basert på det som er diskutert underveis.
Dette er noe de aller fleste virkelig ser frem til, om virkeligheten matcher bildene, og om noen av eiendommene er «drømmen».
Det er mange ulikheter i gjennomføringen av et kjøp av eiendom i Hellas i forhold til i Norge. Norge er på så mange måter et spesielt land, der vi er vant med lover og regler som faktisk fraviker fra de aller fleste andre land.
Når en er på visning så husk på at på Kreta, der er det varmt om en kommer i «sesongen». 4-5 eiendommer på en dag er mer enn nok. Når en går rundt i 35 grader i skyggen, 45 i solen så tar det ikke så lang tid før konsentrasjonen svikter, og en egentlig ikke får med seg alt.
Det er en av grunnene til at det kan være greit å dele visningen over to dager, gjerne med et opphold imellom.
En annen grunn til å dele dette opp er at eiendomsmegleren er profesjonell i dette. Han eller hun vil underveis tolke hva en liker, og hva en ikke liker. Uansett hvor mye megleren og kjøperen har diskutert på forhånd, det er på en visning en ser hva kunden virkelig ønsker. Så, det er ikke uvanlig at en visning nummer to «treffer» mye bedre enn den første.
Om man finner den eiendommen en ønsker å kjøpe, så gjenstår det store spørsmålet. Hvordan gjør jeg dette nå? Hvordan og hva skal jeg by for eiendommen?
Først, priser på eiendom her på Kreta er prisantydninger. Det er helt vanlig med bud under prisantydningen. Men, det å gi «tåpelige» bud er det skjelden noe poeng i. Snarere tvert imot.
Eiendomsmegleren vil gjerne rådgi litt i forhold til dette, vurdere det budet som er gitt om det er altfor lavt i forhold til hva en regner med selger vil godta og slike ting.
Deretter blir det en forhandling, der eiendomsmegleren forhandler frem og tilbake. Igjen helt vanlig, så ha det i bakhodet når en legger inn et bud. Om en ikke gir et bud som tilsvarer prisantydningen vil en svært skjelden få kjøpe eiendommen for det første budet. Det vil alltid bli litt høyere enn det.
I de aller fleste tilfeller, der kjøper er interessert i en spesifikk eiendom, vil det bli oppnådd enighet om pris. Så, da er en i neste fase.
I Norge er et bud på eiendom bindende til den tidslimit budgiver setter. Slik er det ikke i Hellas.
Bud er egentlig ikke bindende for verken kjøper eller selger, selv om det aksepteres. Både selger og kjøper kan derfor i praksis trekke seg fra hele avtalen inntil depositum er innbetalt.
Når depositum er innbetalt (se under) mister kjøper depositumet om denne trekker seg fra avtalen. Om selger trekker seg etter dette tidspunkt må selger tilbakebetale dobbelt depositum.
Etter gresk lov må både selger og kjøper representeres ved advokat. Det må skrives under på en såkalt «Power of Attorney», som også må notarial-bekreftes. Dette kan gjøres når en er her på Kreta, eller i Norge. Om en gjør det i Norge vil advokaten eller eiendomsmegleren forklare hvordan dette gjøres.
Advokaten vil opprette en gresk bankkonto i kjøpers navn, samt ordne med gresk «skattenummer». Dette benyttes på samme måte som vårt fødselsnummer.
Det er ingen kostnader til advokaten før et eventuelt kjøp er gjort. For fullmakten må det betales ca. €80 til gresk notar, i Norge er det litt forskjellig.
Om en kjøper eiendom i Hellas er det viktig at en også ber advokaten sette opp et gyldig gresk testamente, basert på norsk arvelov. Uten dette må arvinger først få dokumentasjon fra skifteretten, som så må behandles i gresk rett. Dette kan ta uforholdsmessig lang tid og medføre uante komplikasjoner.
Selgers advokat vil fremskaffe all nødvendig dokumentasjon på eiendommen. Dette vil så bli gjennomgått av kjøpers advokat. I praksis vil også kjøpers advokat ta kontakt med nødvendige offentlige instanser for å få dokumentert at alt er på plass og godkjent vedr. eiendommen. Spesielt gjelder dette at alt er godkjent, at alle avgifter er innbetalt etc.
Fra 1. september 2011 er det bestemt ved lov at ved en overføring av eiendomsrett, skal foreligge et dokument som dokumenterer at eiendommen på alle måter er godkjent pr. dato. Dette utstedes av en godkjent, lisensiert bygningsingeniør.
I noen tilfeller kan det være forhold ved eiendommen som ikke er godkjent. I de aller fleste tilfeller kan kjøper ved å betale en «bot» få dette godkjent. Typisk er dette pergolaer som er satt opp uten godkjenning og slike ting.
Når kjøpers advokat har kontroll på all dokumentasjon, og har kontroll på at alt det juridiske er eller vil komme på plass, vil han be kjøper overføre depositum til kjøpers bankkonto. Depositumet utgjør 10% av kjøpesum.
Når overtagelsen nærmer seg vil advokaten ta kontakt og instruere hvordan restbeløpet skal overføres.
Kjøpekontrakt undertegnes på overføringstidspunktet. Dette ligger i advokatens fullmakt, og han vil undertegne på vegne av kjøper.
En vesentlig endring i kjøp av eiendom er at det fra 2015 er åpnet for at alle pengeoverføringer kan skje utenfor Hellas. Kjøpesum kan også avtales i andre valutaer enn Euro. For nordmenn har dette spesielt betydning om både kjøper og selger er norsk, da kan gjerne pris avtales i Norske Kroner. På den måten eliminerer en risikoen for valutasvingninger.
Sammen med vår advokat har vi fått på plass juridisk vanntette sikkerhetsmekanismer i forhold til denne måten å kjøpe eiendom på som jeg kan gjennomgå detaljert om det er ønskelig.Sammen med vår advokat har vi fått på plass juridisk vanntette sikkerhetsmekanismer i forhold til denne måten å kjøpe eiendom på som jeg kan gjennomgå detaljert om det er ønskelig.
Ta gjerne kontakt om en har spørsmål om dette.
Kostnader ved kjøp av eiendom i Hellas:
Advokat: 1,5% - 2% (Vær obs på at noen advokater oppgir salæret eks mva)
Dokumentavgift: 3%
Notar 1% - 1,5%
Eiendomsmegler, normalt 2,5%
Tinglysning landregister 1%
Som en "tommelfingerregel" kan en regne med totalt 10% i kostnader.
Etterhvert så sitter en da som eier av et hus eller en leilighet i Hellas. Hva da?
Mye må følges opp, og det kan virke vanskelig når en sitter i Norge mesteparten av året.
Det er noen ting en bør gjøre relativt raskt så trenger en ikke tenke så mye på dette lenger og kan se frem til lange perioder på Kreta.
Det første en bør gjøre er å sørge for at det er noen her på Kreta, i nærheten av eiendommen, som har nøkler. Det er svært upraktisk for å si det mildt at alle tilgjengelige nøkler er i Norge.
De aller fleste engasjerer et lokalt firma til å ta seg av eiendommen. Blomster, planter og plen må stelles, har en svømmebasseng må det holdes iorden osv. Da er det naturlig at disse har nøkler og tilgang til eiendommen.
En trenger også en regnskapsfører. Når en eier eiendom i Hellas må det sendes inn en gresk selvangivelse, og det er noen formaliteter omkring det. Alt dette tar regnskapsføreren seg av på dine vegne.
Dette løser også problemet omkring løpende utgifter, regninger, som strøm, eiendomsskatt, internett, forsikring og alle slike ting.
Regnskapsføreren vil sørge for at alle regninger sendes direkte til ham, evnt om mulig til nettbank.
Han vil betale alle utgifter via eiers greske bankkonto.
Om en vil endre på eiendommen, ombygging, påbygging, bygge basseng, hva som helst, så er det viktig å søke råd om dette. Det er mange som utfører slikt arbeid, og som i Norge er det forskjellig kvalitet og pris på arbeid. Eiendomsmegleren vil ofte være et kontaktpunkt også for dette. Ikke minst fordi det kan være greit å ha noen «på stedet» som følger opp.
Internett er alltid en ting norske kunder spør etter. Om det ikke allerede er tilgjengelig i eiendommen en kjøper så finnes det noen alternativer.
Det samme gjelder TV.
Konklusjonen er egentlig at om en ønsker å kjøpe en eiendom på Kreta så ta kontakt først og fremst med en eiendomsmegler her. Still spørsmål og vær en litt «krevende» kunde. Det er trygt å kjøpe eiendom, men det viktigste er følelsen en selv sitter igjen med. I hele prosessen skal en føle at ens interesser blir ivaretatt, en skal få svar på alle spørsmål og bli informert på en god og trygg måte.
Skrevet av Tore
Uavhengig eiendomsmegler tilknyttet Dreamcatchers.